La creciente demanda de bienes raíces industriales de clase B, con Chris Powers

La demanda de espacio industrial de última milla ubicado en centros de población está creciendo rápidamente.

Chris Powers, fundador de la firma de capital privado inmobiliario Fort Capital, se une al programa para hablar sobre su éxito como empresario inmobiliario y por qué es optimista con respecto a los bienes raíces industriales de Clase B.

Organizado por el fundador de OpportunityDb y WealthChannel, Jimmy Atkinson, The Opportunity Zones & Private Equity Show presenta entrevistas con invitados de administradores de fondos, asesores, formuladores de políticas, profesionales de impuestos y otros destacados expertos en Opportunity Zones y el panorama más amplio del capital privado.

Palanqueta: Bienvenido al show. Soy Jimmy Atkinson. Mi invitado de hoy se une a nosotros desde la misma calle aquí en Fort Worth, Texas. Es un emprendedor en serie, fundador de la firma de capital privado inmobiliario Fort Capital y presentador del podcast The Fort. Chris poderes. Bienvenido al programa, gracias por acompañarme hoy.

cris:Muchas gracias por invitarme, es un placer estar aquí esta mañana.

Palanqueta: Absolutamente. Siempre es genial poder entrevistar a un compañero presentador de podcasts. Te preguntaré un poco más sobre tu podcast más adelante en el episodio de hoy. Pero primero, quiero hablar sobre su firma de capital privado inmobiliario Fort Capital, que se especializa en adquirir y administrar propiedades industriales Clase B de calidad institucional que generan ingresos aquí en Texas, pero también en algunos otros estados de la región sureste. Debo mencionar que estas son propiedades que no pertenecen a la Zona de Oportunidad. Pero quizás algunos miembros de mi audiencia de inversores y asesores de alto patrimonio neto, Chris, estén familiarizados con usted. Pero para aquellos que no lo son, ¿pueden contarnos un poco sobre quiénes son y qué hace Fort Capital?

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cris: Sí. Estoy orgulloso de estar aquí en Fort Worth, Texas. Nací y crecí en El Paso, Texas. Me mudé aquí en 2004 para asistir a TCU. Y ese año, tuve la suerte de conocer a un amigo mío que sigue siendo un amigo increíble que me enseñó cómo comprar propiedades de alquiler, propiedades de alquiler para estudiantes, en mi primer año. Esto fue antes de la GFC y pudimos obtener préstamos con muy poco pago inicial y comprar propiedades de alquiler. Entonces, mi carrera realmente comenzó en 2004, y el tipo de trabajo que se ha realizado desde entonces.

Entonces, en el primer año, compré algunas propiedades de alquiler. Eso creció a lo largo de la universidad y realmente he estado construyendo esta empresa desde entonces. Y hoy, como mencionaste, somos un equipo de 52 personas. Hemos construido un equipo increíble. Tenemos oficinas en DFW. Dallas, Fort Worth y Houston. Somos propietarios y operamos alrededor de 7,5 millones de pies cuadrados de instalaciones industriales de bahía poco profunda Clase B en los principales mercados de Texas y del Sun Belt. Estamos, decimos, totalmente integrados verticalmente. Esto significa que adquirimos, financiamos, reunimos nuestro propio capital, gestionamos la propiedad, gestionamos la construcción, realmente prestamos servicios y trabajamos realmente como operadores y no sólo como inversores. Y, ya sabes, decimos que nuestra misión en Fort es ser el mejor operador de bienes raíces del mundo, y ese es el objetivo a largo plazo de lo que estamos haciendo.

Y así empezamos a comprar en 2016 industriales. Antes de eso, habíamos realizado muchos proyectos de desarrollo diferentes en todos los ámbitos, de los cuales estoy feliz de poder hablar. Pero en realidad, desde 2016, hemos sido un pony de un solo truco, realmente enfocados en comprar excelentes bienes raíces industriales de Clase B de relleno.

Palanqueta: Sí, hablemos de bienes raíces industriales de Clase B y su tesis de inversión en un minuto, pero tengo curiosidad por saber un poco más sobre cómo comenzó. Mencionaste que comenzaste a invertir en bienes raíces con uno de tus amigos en TCU aproximadamente en 2004. Por cierto, vivo justo al lado de TCU, justo al suroeste del campus. Podemos caminar hasta el estadio de fútbol, ​​caminar hasta el estadio de béisbol.

cris:Bueno.

Palanqueta: Estoy muy familiarizado con el vecindario. No sé a cuántos de mis oyentes les resultará familiar, porque, ya sabes, tengo una audiencia nacional. Quizás un par de personas en Fort Worth conozcan ese vecindario. Pero cuénteme un poco más sobre sus antecedentes, porque ahora ha tenido bastante éxito con Fort Capital en lo que sigue, supongo que han sido unos 20 años más o menos. Pero, ya sabes, cuéntame más sobre ese momento de tu vida en el que te convertiste por primera vez en empresario e inversionista inmobiliario. ¿Cuáles fueron algunas de las primeras propiedades en las que empezó a trabajar aquí en el área de TCU?

cris: Sí, es una gran pregunta. Entonces, mi carrera emprendedora probablemente comenzó en la escuela secundaria. Tenía un negocio de venta de palos de golf en eBay. Lo cual, para ser justos, en el año 2000, finales de los 90 y principios de los 2000, era más bien una idea novedosa. eBay no era lo que conocemos hoy. Y yo era golfista en la escuela secundaria y golfista junior, y ganaba dinero haciendo eso. También tenía un negocio de cuidado del césped y simplemente lo cortaba. Y estos no eran grandes negocios, pero me enseñaron negocios. Y me enseñaron cómo ganar dinero.

Y cuando llegué a TCU en 2004, ya sabes, TCU es un lugar increíble. Y yo... digamos que no tenía los ingresos disponibles discrecionales que quizás otras personas sí tenían. Y quería poder hacer cosas, probablemente cosas realmente triviales, pero poder salir por la noche, poder ir a las vacaciones de primavera, cosas de esa naturaleza. Entonces pensé: "¿Cómo voy a ganar suficiente dinero para hacer esto?"

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Y al mismo tiempo en la escuela de negocios. Y creo que la lección aquí es comprender las oportunidades que tienes frente a ti y tal vez aprovecharlas. Esto fue en 2004. Esto es antes de la Gran Crisis Financiera. Cualquiera que recuerde en aquel entonces, los prestamistas básicamente otorgaban muchos préstamos sin pago inicial o sin crédito. Había un prestamista llamado Countrywide que probablemente era la antítesis de esto. Y yo tenía 17 años, estaba a punto de cumplir 18, estaba en la escuela de negocios y vi en la portada del periódico que la persona que había ganado el premio al empresario del año ese año era mi realmente buena amigo, Adam Blake. Y lo había ganado por comprar muchas propiedades de alquiler en los alrededores de TCU.

Y para resumir, terminé encontrando una manera de conectarme con él y conocerlo. Y él básicamente me enseñó... Recuerdo que estábamos en el Chipotle en Hulen, que todavía está allí. Y básicamente, en un almuerzo, me dio el marco de cómo podía hacer esto. Lo cual fue una combinación de cosas como, “Lee estos libros que te enseñarán”. Ser propietario de un alquiler para estudiantes no es realmente tan complicado. Y luego aquí está un prestamista, y este es el proceso por el que tendrás que pasar”.

Entonces recuerdo que probablemente tres o cuatro meses después de esa reunión, compré mi primera casa allí cerca de Trail Lake, al sur de los campos de fútbol. Y fue un tres, uno y medio. Obtuve un préstamo con un 3% de anticipo y luego obtuve un reembolso en efectivo del 6% al cierre. Entonces, de hecho me fui con efectivo. Y convertí el tres, uno y medio en un cuatro, dos y medio. Se pudo convertir un salón en un dormitorio-baño. Me lo alquiló a mí y a tres amigos. Y ese fue algo así como el comienzo. Y para ser justos...

Palanqueta:¿Hiciste todo ese trabajo tú mismo?

cris: Hice. Lo compré yo mismo y luego contraté a un equipo para que hiciera el trabajo de construcción. Y, para ser justos, no creo que en ese momento pensara: "Voy a estar en la industria de bienes raíces para siempre", pero era una forma de comenzar a generar flujo de caja. Y la parte interesante, y esto es probablemente lo que más me llamó la atención, fue que una vez que lo alquilamos, pude volver a Countrywide y básicamente mostrarles que lo tenía alquilado. Lo que antes valía 105.000 dólares ahora valía 140.000 dólares, según sus métricas. Y podría refinanciar en efectivo y seguir adelante.

Y así, durante el transcurso de sus estudios universitarios, adquirió 12 unidades de alquiler. Tenía una empresa de administración de propiedades. Tenía un negocio de arrendamiento universitario y ayudaba a niños a encontrar propiedades para alquilar en TCU. Y luego me gradué en 2008, que fue el peor momento de mi vida. Y para ser justos, una vez más, es gracioso mirar hacia atrás. Incluso en ese momento, realmente no había pensado: "Esta es mi carrera". Todavía pensaba en ir a Wall Street o ser banquero de inversiones, que era el trabajo de moda en ese momento. Y luego me gradué.

Palanqueta:Sólo estabas haciendo eso para conseguir un poco de dinero extra para cerveza, dinero para salir, para tus fines de semana, ¿verdad?

cris: Correcto. Y para ser justos, lo hicimos un poco mejor que eso. Tenía estudiantes que trabajaban para mí durante el verano y tenía un asistente de tiempo completo que me ayudó con todo esto durante la universidad. Pero por alguna razón, en mi cabeza, siempre había planeado... Fui a la escuela de negocios y pensé: "Voy a ir a Wall Street". Eso será lo próximo que haga”. Y me gradué en una época en la que no había puestos de trabajo disponibles. Tenía este negocio. Y fue como, "Está bien, seguiré trabajando en esto por el momento". Y, ya sabes, probablemente en algún momento, tomé una decisión consciente: "Esto es todo". Pero, 20 años después, esto es lo que todavía estamos haciendo, sólo que una versión diferente.

Y sí, fue una experiencia increíble. Creo que las lecciones aprendidas fueron que algunas de las oportunidades que tuve entonces no están disponibles hoy. Pero ese es siempre el caso en la vida, se presentan diferentes oportunidades. Me he enamorado de la industria, ha sido muy buena conmigo. He conocido a mucha gente maravillosa y he tenido muchas experiencias maravillosas, y espero con ansias lo que vamos a hacer. Es una industria que existirá para siempre. No creo que el sector inmobiliario vaya a ninguna parte, es la industria más grande del mundo.

Y entonces, sí, ahora se ha convertido en mi carrera y es algo que, como dije, ha sido muy bueno para mí. Y podemos hablar de cualquier parte de eso, pero así es como empezó.

Palanqueta: Genial. Y puedo confirmar que Chipotle en Hulen todavía está aquí. Lo admito, probablemente voy allí unas dos o tres veces al mes para almorzar algo, más adelante para mí. Entonces, está tan sabroso como siempre. Oye, ¿recuerdas alguno de esos libros que te recomendó tu amigo?

cris: Esa es una gran pregunta. No precisamente. No eran... Era básicamente...

Palanqueta: Y esto fue hace 20 años. Así que sí.

cris: Sí. Y básicamente era cómo funciona una propiedad de alquiler. Quiero decir, fue tan simple como, “Esto es alquiler. Esto es… Vas a pagar impuestos a la propiedad, seguros, mantenimiento. He aquí cómo luchar contra los impuestos a la propiedad”. Era un libro muy básico, pero no, no recuerdo el nombre.

Palanqueta:Podría haber sido Propiedades de inversión para tontos o algo así.

cris: Probablemente. Porque yo era un tonto. Necesitaba cada pedacito de eso.

Palanqueta: ¿Y cuándo fundaste Fort Capital? ¿Cuándo surgió eso?

cris: Entonces, cuando se graduó, tenía una empresa llamada Powers & Company. Y luego traje a un socio y lo llamamos Powers & Curtis. Y luego mi pareja y yo nos separamos. Gran tipo, todavía somos buenos amigos con él hoy. Y después de que nos separamos en 2012, cambié el nombre de la empresa a Fort Capital. Y desde 2012, supongo que fue entonces cuando estábamos legalmente obligados. Sí. Entonces, supongo que se podría decir que Fort Capital nació en 2012. Para mí, ha sido una especie de trabajo continuo, con algunos socios y cambios de nombre a lo largo del camino. Pero ese fue el nombre que se quedó. Y ahora llevamos 11 años y no creo que vaya a cambiar de nuevo, creo que estamos... encontramos el nombre de la empresa y nuestra estructura.

Palanqueta: Entonces, en estos días, Fort Capital se centra en la industria industrial de Clase B, como mencioné en la introducción. ¿Cuándo hiciste ese cambio de residencial a industrial y por qué?

cris: Sí. Entonces, me gradué en el 2008. Y hubo un período desde 2008 hasta, llamémoslo, 2016 en el que estaba construyendo casas con especificaciones de millones de dólares, estaba construyendo viviendas para estudiantes en TCU, estábamos comprando propiedades multifamiliares, estábamos comprando, titulando y revolviendo terrenos, haciendo lotes. desarrollo. Éramos una especie de expertos en todos los oficios, pero maestros en ninguno. Si generaba dinero, estábamos interesados ​​en ello. Pero básicamente éramos adictos a los tratos. Trabajando muy duro. Ganar buen dinero, pero tienes esas noches en las que dices: "Hombre, realmente estoy trabajando a toda marcha".

Y comenzamos a tener algunos proyectos más grandes. Y esto fue una gran bendición. Y realmente no he hablado de recaudación de capital, pero había aprendido a recaudar dinero. En parte, tenía excelentes familiares y amigos de TCU. Y luego empezó a conocer nuevos inversores. Y entonces sindicaríamos acuerdos. Y así, a medida que los acuerdos crecían, era fácil sindicar acuerdos más pequeños si recaudabas, ya sabes, medio millón de dólares para un proyecto o un par de millones. Pero luego comenzamos a buscar proyectos que equivalían a $ 5 millones de capital, llámelo.

Y me reunía con gente y me decían: “El proyecto parece bueno, los términos parecen buenos, eres creíble. Pero no sé si mañana te despertarás concentrado en viviendas para estudiantes o en el desarrollo de lotes o algo así como... Básicamente es como: "Queremos invertir nuestro dinero en alguien que esté realmente centrado en algo". Entonces, “Su proyecto de casa adosada se ve genial. Pero si vamos a dar $5 millones, preferiríamos que sea para el chico o la chica que solo trabaja... que solo se despierta todos los días concentrado en las casas adosadas”. Y no me llevó más que unas cuantas reuniones escuchar eso para darme cuenta: “Oh, vaya, está bien. Ahora necesito empezar a concentrarme si vamos a construir una empresa real aquí. O simplemente vamos a hacer tratos por toda la ciudad”.

Y eso fue lo primero. Como, “Pon eso en el estante. Está bien, necesitamos encontrar algo en lo que concentrarnos”. Y luego del 2008 al 2016, realicé mucho desarrollo, muchas construcciones nuevas. Me quito el sombrero ante los desarrolladores y la gente de la construcción en todo el país. No es facil. Y en realidad se está volviendo mucho más difícil a medida que pasa el tiempo. Los proyectos tardan más en titularse. Yo digo que un desarrollador es casi como el alcalde de una ciudad, es casi como ser un político, además de ser una persona que negocia. Hay mucha gente a la que hay que hacer feliz, hay muchas manos en el bote. Hay arquitectos e ingenieros, asociaciones de vecinos, contratistas y bancos. Y estás como discutiendo con toda esta gente. Y puedes ganarte muy bien la vida con ello, pero es muy difícil. Es difícil escalar. Y hay muchos riesgos en el desarrollo que no se pueden controlar.

No puedo controlar cuando llueve durante dos semanas, mi chico de concreto no puede verter. Y de repente ahora tiene 60 días de baja porque se fue y tomó otros trabajos en otros lugares. Y ahora estoy sentado esperando que aparezca un tipo concreto. Ah, y revisión de precios. El hormigón subió durante esos 60 días, por lo que hay que volver a ofertar. Entonces, estoy dando un pequeño ejemplo de las cosas que lo hacen difícil.

Entonces, de todos modos, también lo abordamos como, “Está bien, queremos entrar en cosas en las que simplemente estamos adquiriendo algo. El día que lo compramos, sabemos para qué estamos allí y cuál es nuestro costo para crear el valor que queremos crear”.

Y luego empezamos a mirar el mundo y a decir... ya sabes, en 2014, 2015, 2016, la palabra "última milla" se estaba volviendo muy... ya sabes, más utilizada. No lo era... Ahora, es una terminología que se escucha todos los días, pero en aquel entonces no lo era. Realmente empezamos a mirar el mundo pensando: “Hombre, la industria va a ser realmente importante. Y, en concreto, la proximidad industrial a los consumidores va a ser realmente importante”. Y, “Oh, vaya, esta es una clase de activo. Realmente no se puede reconstruir una industria industrial de Clase B, especialmente en el centro de la ciudad”. Eso fue interesante.

Y todo esto… me salté un poquito. Esa tesis comenzó a tomar forma después de escuchar a Sam Zell, quien habla muy a menudo sobre no desarrollar cosas nuevas. Sólo compraría cosas existentes. Y todo su modelo decía: "¿Cuál es el precio que debo pagar y cuál es el costo del arrendamiento?" No tengo que preocuparme por todas las demás cosas. Y solía bromear: “El 50% del retorno de un promotor es sólo la satisfacción de construir un edificio”. Y creo que mucho de eso es cierto. Y los desarrolladores son increíbles. Y gracias a Dios por ellos porque todo lo que ves hoy fue hecho por un desarrollador. Pero no queríamos jugar ese juego. Queríamos que fuera más sencillo.

Entonces, en estas tres cosas, la ironía es que elegimos algo que nunca habíamos hecho antes, que fue comprar edificios industriales existentes. Y es posible que… fuimos a un retiro de fin de año, mi socio y yo dijimos: “A partir de este día, cada nuevo acuerdo que hagamos será industrial de Clase B. Terminaremos todos nuestros otros proyectos”. Y para… Entonces, a partir del 16, ese fue el caso. Y para 2019, habíamos completado todos nuestros demás proyectos.

Y realmente, los últimos siete años no han sido más que compra y venta de productos industriales. Y hoy poseemos alrededor de 7,5 millones de pies cuadrados. Hemos comprado alrededor de 12 millones de pies cuadrados, pero hemos vendido, ya sabes, 4,5 o 5 millones de ellos en los últimos años. Y ha sido lo mejor que hemos hecho en nuestro negocio: concentrarnos en algo. Ya sabes, lo industrial ha sido lo correcto en lo que centrarse. Y yo diría que probablemente obtengamos un poco más de crédito, parezcamos un poco más inteligentes de lo que éramos cuando lo hicimos, pero simplemente funcionó y, hasta ahora, parece que seguirá funcionando.

Palanqueta: Entonces, en un momento te diste cuenta de que tenías que elegir un nicho, cualquier nicho, y concentrarte en ese nicho. Y luego el nicho que eliges es el industrial, específicamente el industrial de Clase B. Entonces, denme su argumento alcista, o su tesis de inversión, sobre la industria, por qué industrial. Y también, particularmente, por qué aquí en el área de Dallas-Fort Worth.

cris: Entonces, cuando escuchas “industrial”, a menudo piensas en los grandes almacenes a los que se está mudando Amazon. Y eso es industrial. No nos lo creemos en absoluto. Y hay un gran mercado para eso. Eso no es lo que hacemos. Compramos edificios... Bromeo: "Nadie pasa nunca por un edificio de nuestra propiedad y se detiene y dice: 'Guau, qué hermoso edificio'". Estos son, como, los edificios escondidos en Estados Unidos, pero prestan servicios a los servicios más básicos de Estados Unidos. necesidades.

Y si conduces por toda la ciudad hacia parques industriales, verás estos edificios más antiguos de un piso que existen desde los años 70 y 80. Tienen inquilinos más pequeños. A veces, tan pequeñas como 1000 a 2000 pies cuadrados, que tienen una pequeña oficina y un almacén. Y se construyen lo que llamamos relleno en la ciudad. Cuando se construyeron probablemente en los años 70 y 80, tal vez eran las afueras de la ciudad, pero ahora es el centro de la ciudad.

Y lo primero fue que hay una gran demanda de estos edificios. Proveedores de servicios, contratistas, manufactura, automóviles, logística de distribución, almacenamiento en general, energía, todos estos tipos de inquilinos ocupan estos edificios. La segunda parte de por qué comprarlos en áreas metropolitanas en crecimiento fue que, a medida que estos centros de población crecen, todo lo que acabo de mencionar tiene una mayor demanda. Pero lo que más nos atrajo fue que no se puede reconstruir esto. No se pueden buscar de 10 a 20 acres en medio de una ciudad de alto funcionamiento que esté en un terreno plano y que tenga un precio muy económico. Que incluso si pudieras encontrar todo eso, las ciudades dirían: "Sí, realmente queremos que eso se vuelva industrial". No es una gran base impositiva para la ciudad, no es el uso más alto ni el mejor, son edificios feos. Las ciudades quieren ver más. Entonces, incluso si pudieras encontrar la tierra, estarías luchando contra una ciudad que no la quiere. Y luego los costos de construcción están en un punto tal que, incluso si todas esas cosas se alinearan, realmente no es económicamente viable construir.

Segunda cosa. En casi todas las clases de activos, si te va mejor financieramente, lo dejas. Y esto es lo que quiero decir con eso. Si vives en un departamento de Clase B y lo haces... ganas más dinero, te mudas a... tal vez compras una casa o tal vez te mudas a un departamento de Clase A, o a un rascacielos o a un condominio. Si está en una oficina Clase B y su negocio funciona mejor, muévase a la nueva y elegante oficina Clase A en el centro. Incluso en autoalmacenamiento. Por ejemplo, si ganas más dinero y tienes cosas mejores, te mudas de ese horrible edificio de almacenamiento a un edificio de almacenamiento con aire acondicionado. Pero en la clase industrial B, si te va mejor financieramente, no pasas a la clase A industrial. La clase A industrial es una función de su negocio. Entonces, solo te mudarías allí no porque sea mejor, sino porque "nuestro negocio requiere este tipo de espacio ahora". Entonces, lo que hay son inquilinos que son más pegajosos. Que a medida que les va mejor financieramente, simplemente crecen dentro de la clase de activos en lugar de abandonarla.

Y sobre eso, lo industrial es una función de su negocio. Entonces, acabamos de pasar por esta pandemia. Básicamente, se necesitaban dos cosas: camas y cobertizos. Y eso es lo que dijimos. Se necesitaba un lugar para vivir y luego edificios industriales para fabricar, almacenar y distribuir productos. El comercio minorista, los hoteles, las oficinas, todo lo demás se convirtió en algo agradable de tener. No pensamos eso al comenzar la pandemia, pero rápidamente aprendimos que estas son las dos clases de activos que debemos tener para mantener la sociedad. Todo lo demás lo podemos prescindir. Pero tú... no es que... no pudieras ir al almacén y decirles a todos los trabajadores del almacén: "Oigan, tomen un producto de los estantes, llévenlo a casa y distribúyanlo fuera de su garaje". El negocio simplemente dejó de funcionar.

Así, casi todos los inquilinos fueron considerados esenciales. Lo cual espero que nunca volvamos a pasar por otra pandemia, pero creo que nos enseñó... destacó aún más lo importante que es la industria en la sociedad. Y también estamos viendo cosas como mucha más inversión en logística y tecnología dentro del almacén, cómo almacenar y sacar más productos, tecnología de la cadena de suministro. Por lo tanto, con el tiempo el propietario del edificio realmente recibe mucho más énfasis. Por ejemplo, a medida que a los inquilinos les va mejor y pueden sacar más dinero de su espacio, los propietarios pueden cobrar un alquiler más alto. Y entonces hay como $30, $40, $50 mil millones al año de inversión en este tipo de tecnología en espacios industriales. Y, en última instancia, eso se acumula. El propietario también se beneficia de ello. Entonces, esa es otra razón.

Ese gasto de capital súper predecible. Estos inquilinos no... Bromeo diciendo: "El director ejecutivo de uno de estos no necesita un inodoro de platino". Se trata de oficinas que cuentan con una construcción básica, alfombra ligera, placas de yeso y luego un almacén que funciona. Y no importa a qué mercado del país vayas, eso es lo que necesita el inquilino industrial. Mientras que las oficinas, el comercio minorista y algunos de estos otros proyectos comerciales, estos proyectos de TI y de construcción se están volviendo una locura. Quiero decir, vas a ver una nueva oficina para algunas de estas empresas y hay un maldito gimnasio en el medio. Es decir... hay personas que compraron oficinas a principios de la década de 2010 pensando que eran 30 dólares de TI y ahora tienen que ofrecer 300 dólares por pie en TI. O los restaurantes están exigiendo cantidades enormes para construir estos restaurantes.

Entonces, nuevamente, un gasto de capital realmente predecible en el interior. Y luego el exterior, son solo cajas con techo, aire acondicionado y cimientos. Entonces, es muy fácil decir: “Vamos a comprar esto. Esta es la condición del techo, la condición de los aire acondicionado, la condición de los cimientos”. Era súper predecible y no hay nada en el futuro en este momento que... estamos pensando en decir: "Sí, los inquilinos probablemente comenzarán a pedir estas locas construcciones aquí". Ahora, si posee un espacio de laboratorio o algo en lo que espera eso, es un poco diferente. Pero también se podría argumentar que hace que los inquilinos se adhieran más al edificio porque tienen estas construcciones intrincadas.

Y de nuevo, su último kilómetro. Éstas son verdaderamente la última milla. Como donde vives, justo al sur de ti, en Granbury Road, se encuentra ese enorme parque industrial.

Palanqueta:Sí.

cris:Eso está como a media milla de tu casa.

Palanqueta:Justo al lado de las vías del tren, ¿verdad?

cris: Sí. Ahí está el último kilómetro. Quiero decir, eso está muy cerca de ti. Y éstos se vuelven cada vez más atractivos a medida que se construyen más apartamentos, más casas y casas más bonitas. Y mientras Estados Unidos siga consumiendo, ese último kilómetro será más importante. Y creo que dentro de 10 años importará más de lo que importa hoy. Volviendo a la inversión en tecnología, todo el mundo está resolviendo "cómo podemos acercarnos lo más posible al cliente y entregar el producto lo más barato posible". Y no creo que hayamos llegado a la meta y lo hayamos logrado, creo que esto es una progresión natural durante mucho tiempo. Lo que hará que estos edificios sean aún más...

Y puedo darte uno más. Puedo seguir por siempre.

Palanqueta:Sí, uno más.

cris: Pero no se ha institucionalizado. Los tamaños de las transacciones suelen ser más pequeños. Y así no estás compitiendo con los grandes grupos. Pero si se pueden agregar suficientes de estos... Entonces, digamos, nadie va a comprar un edificio de $20 millones de dólares, pero el mismo comprador compraría 10 edificios de $20 millones de dólares si estuvieran todos empaquetados juntos. Se puede agregar valor simplemente agregando edificios y creando una cartera.

Palanqueta: ¿Y tiene eso en mente como parte de una estrategia de salida, o tiene una estrategia de salida en mente? ¿Podría agrupar 10 o 20 de sus propiedades y venderlas todas, o tal vez convertirse en un REIT, o... ¿Qué le espera en el futuro en términos de una estrategia de salida, si la hay? Quizás estés feliz de comprarlos y conservarlos para siempre.

cris: Es una gran pregunta. Nunca trabajé para nadie. Yo... ya sabes, a menudo soy el tipo más tonto de la sala, simplemente observo y aprendo. Por eso, cuando comenzamos en 2016, nunca podría haberles dicho que la agregación es una estrategia. Y luego compramos como… habíamos comprado como 10 o 15 ofertas en ese momento. Y recuerdo que nuestros muy buenos amigos de JLL vinieron a nosotros y en 2018, 2019 y nos dijeron: “Creemos que si vendieran cinco o seis de estas propiedades juntas, habría una gran demanda por parte de grandes compradores institucionales. " Y nosotros dijimos: "De ninguna manera". Como, "Tal vez, pero"... Y ellos dijeron: "Y creemos que también obtendrás entre 50 y 100 puntos básicos adicionales de compresión de la tasa de capitalización, debido al tamaño del acuerdo". "De ninguna manera." Y efectivamente, dijimos: "Está bien, intentémoslo".

Y al final tuvimos esta gran venta, fue más de lo que podríamos haber esperado. Pero la lección fue como... Y es así en todas las industrias. Si se pueden crear activos más grandes para alimentar a las grandes empresas, su costo de capital es más barato, sus economías de escala son más baratas. Por ejemplo, simplemente pueden permitirse el lujo de pagar más. Y los rendimientos que exigen sus inversores son menores. Entonces, es como esta dinámica perfecta: si se pueden tomar activos subinstitucionales y convertirlos en institucionales simplemente por su tamaño y volumen, se puede ganar dinero simplemente haciendo eso. Sin mencionar todos los demás impulsores de valor que puede incorporar.

Entonces, a tu pregunta, sí, después de eso, la bombilla se encendió: "Está bien, esta es una estrategia en la que podemos concentrarnos". Pero puedes jugar ese juego de muchas maneras. Podrías jugarlo como, "Agreguemos cinco propiedades y vendámoslas al siguiente grupo". Luego puedes convertirte en el siguiente grupo, que es como: "Compremos cinco paquetes de cinco y ahora tenemos 25. Se los venderemos a ese grupo". Esa cosa, esa agregación, funciona de diferentes maneras hasta que llegas a Blackstone, donde es como, "Está bien". Y entonces, sí, probablemente estamos jugando ese juego a un nivel diferente.

Y preguntaste si salimos a bolsa o REIT. Ahora estamos muy centrados en... Hemos vendido mucho en los últimos años. Estamos realmente enfocados en cómo construir la cartera más grande posible de grandes activos que podamos conservar durante el tiempo que queramos. Y dejaremos que el mercado decida qué hacemos con él a continuación.

Palanqueta: Por lo tanto, no necesariamente se busca obtener una salida en ningún momento. Simplemente está feliz de continuar adquiriendo, arrendando, manteniendo y dejando que ese flujo de efectivo resuene mes tras mes.

cris: Sí, hemos creado una empresa increíble. Quiero decir, sé lo difícil que es construir, así que sé lo difícil que es reemplazar. Por eso nunca digo "nunca", pero no lo estoy construyendo para venderlo, si eso es lo que estás preguntando. Ahora, de nuevo, no sé si dentro de 10 años... quiero construir algo que sea atractivo para vender, pero no... no estoy interesado en vender. Pero sí quiero construir cosas que, a medida que vayamos acumulando valor, tengan una salida en caso de que alguna vez la queramos.

Palanqueta: Bien. Bueno, quiero hablar sobre las condiciones del mercado en las que nos encontramos actualmente. Ha habido una época bastante turbulenta en nuestra economía en el pasado, no sé, llámalo 12, 24, 36 meses, el tiempo que quieras. considerarlo turbulento. Supongo que ha sido un poco complicado desde que llegó la pandemia, de verdad. ¿Cómo calificaría el estado de, bueno, un par de cosas, en realidad supongo que tanto los mercados de capitales en este momento, como también los fundamentos del propio mercado industrial?

cris: Sí. Las tasas de interés han subido casi 600 puntos básicos, lo que no sorprende a nadie que esté escuchando. Creo que hoy tenemos una reunión de la Reserva Federal y el tío Powell nos dirá qué va a hacer a continuación.

Palanqueta:Sí.

cris: Yo diría que de… No tengo bola de cristal, ni siquiera sé qué va a pasar dentro de una hora. Entonces, empezaré por ahí. Pero si tuviera que dar mi opinión sobre lo que podría pasar, creo que estamos más cerca del punto máximo de las subidas de tipos que del fondo. Entonces, si nos queda algo, creo que nos estamos acercando a donde estamos. Las transacciones han bajado un 95% año tras año en este momento. Y puedo hablar específicamente de nuestra clase de activos, no voy a hablar con otros.

Palanqueta:Seguro.

cris: Lo que está pasando en el nuestro es realmente una historia de dos mundos. Yo lo llamo el juego terrestre. Nuestro arrendamiento nunca ha sido mejor. En enero y febrero de este año estábamos desacelerando y pensamos: "Hombre, este podría ser el mejor". El arrendamiento acababa de desacelerarse, las tarifas de alquiler habían aumentado lentamente, pero no al ritmo que lo hacían. Y luego llegó el 1 de marzo. Y no sé qué tuvo de especial el 1 de marzo, pero el arrendamiento comenzó a mejorar. Julio es tradicionalmente un mes lento en materia de arrendamiento. Acabamos de pasar el mejor julio que jamás hayamos tenido. Como, no por un poquito, por mucho. Lo cual es simplemente interesante. Porque, si lees muchas noticias en los principales medios de comunicación, hay pesimismo, pero estás viendo arrendamientos como nunca antes habíamos visto. Lo que pudo haber sido una pausa de seis meses en la que todos pensaron que la economía podría colapsar o algo así. Y por eso no quisieron hacer una nueva predicción... ni firmar un contrato de arrendamiento. Y ahora sus negocios siguen creciendo. Y ahora todos están volviendo a alquilar.

Por lo tanto, las vacantes siguen siendo muy bajas y los precios de alquiler siguen aumentando. Cualquier vacante que esté en el mercado no permanecerá allí por mucho tiempo. Los recorridos son altos. Así que a los propietarios industriales de este material les va bien. Por otro lado, la deuda es ahora del 7%, 8%, 8,5%. Y entonces realmente no tienes... como, ahora no es realmente el momento de vender, a menos que tengas alguna situación en la que te veas obligado a vender. Podría ser que tenga otros activos malos, por lo que tenga que vender uno bueno para pagar uno malo, lo que vemos que sucede todo el tiempo. Tal vez tenga un préstamo que vence el próximo año y simplemente no está interesado en obtener un préstamo más alto y, ya sabe, asumir más estrés en la propiedad, tal vez tenga un número acumulado. Pero prácticamente la mayoría de las personas que están en buenas cosas este año han dicho: "No vamos a vender este año". Y no es necesario, porque nuestros activos están funcionando muy bien”. Entonces, es muy, muy lento.

La tercera es que está del lado de la deuda. Y, para ser honesto, muchos prestamistas no pueden prestar en este momento. Incluso si hay un buen trato, muchos prestamistas dicen: "No estamos prestando en este momento". Quiero decir, tal vez no lo digan exactamente así, pero la forma en que te envían las hojas de términos o la forma en que se comunican es básicamente como: "No estamos interesados". Debido a lo que sucedió con Silicon Valley Bank y muchas otras cosas, hay muchos bancos que miran internamente y dicen: "Necesitamos tener nuestro balance general correcto, necesitamos, ya sabes, simplemente asegurarnos de que estemos lo más seguros posible". .” Y a todos les ha ido muy bien durante los últimos 14 años, por lo que no hay un gran deseo.

Luego, en lo que respecta a la equidad, creo que en gran medida se trata de un juego de costo de oportunidad. Primero, estás ganando el 5% sin hacer nada, sentado en tu mercado monetario. Entonces, ya sabes, soy parte de ese equipo, nunca he vivido en un mercado en el que puedas ganar un 5% sin hacer nada. Es bastante bonito. Entonces, hay costos de oportunidad en contra de eso. También hay costos de oportunidad entre los dólares asignados a bienes raíces que se han recaudado: “¿Queremos hacer un buen y seguro acuerdo industrial, o queremos esperar a este evento hipotético que podría ocurrir cuando haya más dificultades y oportunidades allí? ?”

Y entonces, mucha gente, no estoy diciendo que se haya retirado de 2023, pero es... no pierdes tu trabajo en 2023 si le dices a todo el mundo: "Este año nos quedaremos al margen, mirad". Pasará y volveremos a hablar el año que viene”. Ya sabes, en 2022 y años antes, estabas perdiendo tu trabajo si no ponías dinero a trabajar rápidamente. Así funciona la industria, el capital fluye. Nadie va a perder su trabajo en este momento diciendo: "Presione pausa".

Y entonces tienes costos de oportunidad, y luego simplemente tienes este consenso en la industria. Y no estoy diciendo que la gente no esté invirtiendo. El dinero se mueve, se están realizando acuerdos. Ha bajado un 90%, por lo que no hay muchas ofertas. Pero hemos hablado con mucha gente que dice: "Tenemos dinero listo para usar, simplemente queremos esperar hasta el próximo año".

Palanqueta: Sí. Los mercados de capitales están ajustados, sin duda. Los prestamistas no están prestando y parece que los inversores en acciones están un poco indecisos. También lo he visto en el nicho en el que me especializo, en la industria de la Zona de Oportunidad. No creo que las Zonas de Oportunidad sean... eso es algo específico de las Zonas de Oportunidad, obviamente. También lo estás viendo en el sector industrial.

Bueno, ¿qué ves en el horizonte, Chris? ¿Cree que podríamos estar camino a una recesión? ¿Cree que nos dirigimos hacia un período en el que veremos muchas ventas de activos en dificultades? ¿Existe una gran oportunidad de compra a la vuelta de la esquina para aquellos que tienen algo de polvo seco?

cris: Pienso un par de cosas. Lamentablemente, creo que nuestro país está muy dividido, lo cual no sorprende en este momento. Pero realmente creo que, y esto no es una declaración política, el riesgo de hacer negocios en algunos estados ahora es mucho mayor que nunca. Si nos fijamos en California, o Los Ángeles, que tenía una moratoria sobre el alquiler, podía desalojar a un inquilino durante tres años. No eres dueño de la propiedad cuando el gobierno puede decirte que no puedes desalojar a un inquilino. El gobierno realmente es dueño de su propiedad, usted simplemente asume todo el riesgo del mercado privado.

Entonces, tienes algunas... Digo esto para decir que creo que las recesiones podrían ocurrir tal vez en los bolsillos. Y no estoy diciendo que Los Ángeles vaya a atravesar una recesión, solo digo que se está viendo un gran crecimiento en algunos estados, y se está viendo una contracción en otros estados. Entonces, creo que se podrían ver dinámicas económicas que son diferentes según el lugar del país en el que te encuentres.

Y luego, a medida que nos adentramos en las clases de activos, creo que a la oficina le espera un trato realmente difícil. Tienes una oficina en la que, literalmente, nadie puede volver a saber qué hacer. Y realmente no hemos encontrado una solución para eso. Por eso creo que será una parte del mercado que se verá muy afectada. Pero claro, oficina Clase A, Clase AA, 100% alquilada, listas de espera. Toda una oficina de clase C suburbana y chatarra, no puedes regalarla. Vas a Nueva York, donde hay 20 millones de pies cuadrados de subarrendamiento, o 100 millones, una cantidad increíble de espacio de subarrendamiento Clase B disponible en el mercado. Una y otra vez, debido a que los proyectos de oficinas siempre fueron tan grandes, fluiría hacia ellos una gran cantidad de capital y deuda porque se podía desplegar una gran cantidad de capital en ellos. Quiero decir, hay edificios de oficinas en Nueva York que valen como 3 mil millones de dólares, solo un edificio.

Entonces creo que habrá algunos problemas ahí. Me parece que muchos de los prestamistas y del capital no quieren volver al 2008, 2009, cuando los bancos están recuperando todo esto. Parece haber un sentimiento como: "Trabajemos juntos y resolvamos esto". Tenemos unas elecciones próximamente. Que no tomo decisiones de inversión en base a elecciones. Pero históricamente hablando, hay que pensar que la gente querría que el mercado subiera durante el próximo año, de cara a las elecciones. Eso es lo que tradicionalmente ha sucedido. Realmente no creo que vaya a haber una gran depresión... como una gran recesión. Creo que habrá más bolsillos que se verán afectados en lugar de sólo este 2008, donde todo se derrumba.

Digo todo eso para decir que no sé qué va a pasar en una hora. Quiero decir, no tengo idea.

Palanqueta: Sí. Entonces, supongo que toma todo lo que acabas de decir con cautela.

cris: Pero diré esto. Hablamos de esto antes. Simplemente me parece extraño. Y quiero decir que he pasado por un ciclo en mi vida y era muy joven. Yo poseía activos. Pero para ser honesto, tenía 22 años y ni siquiera sabía lo que estaba pasando. Pero he leído mucho y he hablado con mucha gente que ha pasado por toneladas de ciclos. Me parece extraño que el sentimiento habitual sea: “Oye, vamos a estar muy bien capitalizados. Nos vamos a llenar de dinero en efectivo. Hay algo que se avecina en el horizonte y todos vamos a comprar activos baratos juntos”. Así no es como funciona. En casi todos los ciclos, la gente está realmente asustada. Incluso los que tienen liquidez no saben cuándo apretar el gatillo. Como humanos, sabemos que cuando las cosas son absolutamente más baratas es cuando menos queremos comprarlas, o la mayoría de la gente. Entonces, esta idea de que todos digan: "Sí, vamos a esperar hasta 2024 y habrá una gran oportunidad de compra". Eso simplemente no me parece que se ajuste a cómo funcionan las cosas normalmente.

Y entonces estoy en el campo que, tal vez veamos, como, esto... lo llaman una recesión continua, bolsillos que se ven afectados. Pero no veo, especialmente en ciertos... en el Cinturón del Sol donde estamos, y el crecimiento de la población continúa creciendo, simplemente no veo que se avecine un gran impacto. Y podría quedar como un tonto en un mes si sucediera algo loco, pero esa es mi opinión.

Palanqueta: No, creo que eso... se basa en algunas conjeturas fundamentadas, supongo. Esa es la palabra que estoy buscando. Entonces, veremos qué pasa, sólo el tiempo lo dirá.

Chris, estamos empezando a quedarnos sin tiempo aquí. Quería hablar un poco sobre, simplemente, cambiar de marcha, su podcast, el podcast The Fort. Así fue como me enteré de ti a principios de este año. Y Barrett Linburg fue un invitado que estuvo en mi programa, de Savoy Equity. Está en Dallas. Estuvo en mi programa a principios de este año. Lo vi en tu programa. Así que pensé que tenía que conectarme contigo, Chris, después de que Barrett nos presentara. Cuéntame sobre tu podcast y lo que haces en ese podcast. Y si alguno de mis amigos está mirando, qué haces en ese podcast. Y si alguno de mis oyentes quiere comprobarlo, ¿cómo puede encontrarlo?

cris: Sí. Me encantaría que lo comprobaras. Es el podcast de The Fort con Chris Powers. Yo diría que son entre un 60% y un 70% de empresarios inmobiliarios, directores ejecutivos, ejecutivos, propietarios, fundadores y luego un 30% de industrias diferentes. Lo comencé en 2018. Naturalmente, siempre he sido muy curioso y curioso acerca de la gente. Y siempre tuve este tipo de conversaciones, pero no con una cámara frente a nosotros. Entonces pensé: "Sí, voy a grabar 10 de ellos y compartirlos, y probablemente eso sea todo". Y ya he hecho 300, a punto de llegar a 300.

Y lo que empezó como un pequeño proyecto paralelo se ha convertido en lo que creo que es una herramienta empresarial moderna. Creo que dentro de 10 años, casi todos los directores ejecutivos del país tendrán un podcast. Es una forma de hablar con el mundo a escala donde puedes tener una conversación de una hora y transmitirla a miles, si no millones, de personas. Lo hemos visto internamente en las empresas durante mucho tiempo, donde el director ejecutivo o alguien podía grabar un mensaje y luego lo transmitía a la empresa.

Por lo tanto, ha sido una excelente manera de conocer a una gran cantidad de personas, conocer inversores y corredores que nos traen ofertas. Se ha convertido, lo que es un verdadero placer para mí, en lo que yo llamo una herramienta de negocio. Y por eso me lo tomo muy en serio. Yo diría que tienes que amarlo para hacerlo. Es… no haces 300 de ellos por accidente. Puedes quedarte sin fuerza haciendo esto. Pero ha sido una alegría enorme de mi vida, tenemos conversaciones súper interesantes. Creo que, como soy emprendedor, hablar con otros emprendedores añade una dinámica interesante a cómo se desarrolla la entrevista. No es como un periodista profesional que no ha estado en la arena haciendo preguntas. No tienen sombra, es simplemente un estilo diferente.

Palanqueta:Seguro.

cris:De alguna manera sabes qué preguntar porque también estás en ese asiento.

Y sí, ayer superamos... ayer fue nuestro... en realidad nuestro récord, tuvimos más de 11.000 personas escuchando el podcast en un día. Que fue más de lo que hice en mi primer año. Es una herramienta empresarial moderna que me encanta utilizar. Y lo más importante es el valor que brinda a nuestra audiencia y a nuestros invitados, es solo que los comentarios que recibo son increíbles y de alguna manera me motivan a seguir haciendo más de ellos.

Palanqueta: Eso es genial, eso es asombroso. Me encanta hablar con... No puedo hablar con muchos otros presentadores de podcasts. De vez en cuando, tengo un presentador de podcast adicional... adicional en mi podcast. Pero la mayoría de las veces, creo que hay muchas similitudes entre mi podcast y el tuyo. El mío es muy especializado, centrado en zonas de oportunidad la mayor parte del tiempo. Lo estoy ampliando para cubrir el capital privado y los bienes raíces en un sentido más amplio. Pero me encantó escuchar tus pensamientos allí, y siento lo mismo que tú.

Por cierto, comencé este podcast como el podcast Opportunity Zones en 2018. Realmente, lo admito ahora, fue porque quería aprender más sobre Opportunity Zones y quería poder hablar con expertos. Y no sé si fue algo así como un caballo de Troya, pero casi lo comparo con un caballo de Troya. Como, "Oye, si pongo el barniz de que soy presentador de podcasts, tal vez quieran hablar conmigo". Funcionó.

cris:Sí.

Palanqueta: Y luego llegué a 10 episodios y 20 episodios. Y en realidad me estoy acercando a los 300 episodios, creo que este es el episodio 270 y algo en este momento.

cris:Felicitaciones.

Palanqueta: Entonces, estamos... Gracias. Entonces, estamos más o menos en la misma trayectoria. Sin embargo, nunca he tenido un día de podcast en el que haya tenido 11.000 oyentes. Entonces, pero tal vez este sea el que rompa ese récord.

cris:Vamos nena.

Palanqueta: Entonces, nunca se sabe. Pero Chris, ha sido un placer hablar contigo hoy. Realmente aprecio todos tus conocimientos. Antes de continuar, si tenemos a alguien en nuestra audiencia, algún inversor o asesor de alto patrimonio neto, que quiera saber más sobre usted y Fort Capital, ¿dónde puede ir para obtener más información?

cris: Puedes ir al podcast. Hacemos muchos episodios solo sobre nuestro negocio. Puedes ir a fortcapitallp.com. Y hay formas de registrarse para ponerse en contacto con nosotros sobre una variedad de temas. Simplemente vaya al botón "conectar". Puedes seguirme en Twitter, @fortworthchris. O puedes enviarme un correo electrónico.

Palanqueta: Perfecto. Y como siempre, por supuesto, para mis oyentes y espectadores, tendremos notas del episodio de hoy disponibles en nuestro sitio web en oportunidaddb.com/podcast. Y tendré enlaces a todos los recursos que Chris y yo discutimos en el programa de hoy. Y asegúrese de suscribirse a nosotros en YouTube o en su plataforma favorita para escuchar podcasts para obtener siempre los últimos episodios. Y oye, tal vez lleguemos a 11.000 con este, sería genial.

Chris, gracias de nuevo por acompañarme hoy. Realmente aprecio tu tiempo.

cris: Muchas gracias. Lo aprecio.